Deutschland erlebte zwischen 2010 und 2020 einen deutlichen Anstieg der Bauaktivitäten. Die Baupreise stiegen in dieser Boom-Phase stärker als die Kosten. Wenn nun das Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität sowie eine mögliche wirtschaftliche Belebung abermals einen deutlichen Nachfrageschub auslösen, drohen erneut stark steigende Preise – mit entsprechenden Konsequenzen für Kosten und Fortschritt der gewünschten Modernisierung. Wie lässt sich das verhindern?

In der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/09 reduzierten alle Zentralbanken ihre Leitzinsen spürbar. Niedrige Zinsen waren ein Grund für einen kräftigen Anstieg der Bauaktivitäten in Deutschland. Dieser Bau-Boom setzte sich bis 2020 fort. Gestoppt wurde er durch Versorgungsengpässe während der Corona-Pandemie, steigende Zinsen als Antwort auf den wachsenden Inflationsdruck und der Energiepreisschock im Zuge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine. Werfen wir zunächst einen genaueren Blick auf die damaligen Entwicklungen.

Preisentwicklungen im Bau-Boom

Die wachsenden Bauaktivitäten ließen die Baukosten jahrelang stärker steigen als das allgemeine Preisniveau, also die Verbraucherpreise. Der Kostenanstieg war sowohl auf höhere Materialkosten als auch auf steigende Arbeitskosten zurückzuführen. Zudem kam es zu einem noch höheren Anstieg der Preise, die die Abnehmer:innen der Bauleistungen zahlen mussten (siehe Abbildung 1).

ABBILDUNG 1: Entwicklung von Baupreis- und Kostenindizes sowie Verbraucherpreisindex (2010 bis 2025), Index (2010 = 100)

Weil die Baupreise stärker stiegen als die Kosten, verblieb ein größerer Teil der Wertschöpfung in den Unternehmen, die damit ihre Abschreibungen, Fremdkapitalzinsen, Gewinnsteuern und Gewinne finanzieren konnten. Dieser im Betrieb verbleibende Teil der Wertschöpfung wird als Bruttobetriebsüberschuss bezeichnet (Glossary:Gross operating surplus (GOS) – NA/de – Statistics Explained – Eurostat), der Anteil dieses Überschusses an der Wertschöpfung ist die Bruttobetriebsüberschussquote.

Zwischen 2010 und 2020 stieg diese Quote in der Bauwirtschaft deutlich stärker als in allen anderen Wirtschaftssektoren. Nach dem Ende des Bau-Booms wuchs die Quote nicht weiter, sie ging aber auch nicht zurück (siehe Abbildung 2).

ABBILDUNG 2: Entwicklung der Bruttobetriebsüberschussquote in der deutschen Wirtschaft (2010 bis 2025), Index (2010 = 100)

Kann Marktmacht die Entwicklungen der Bauwirtschaft erklären?

Wenn die Preise einer bestimmten Branche im Laufe der Zeit stärker steigen als die Kosten, deutet das auf eine Marktmacht der Anbieter als mögliche Ursache hin. Eine genauere Analyse, die das DIW Berlin für uns erstellt hat, zeigt jedoch, dass es für diese Erklärung zumindest auf gesamtwirtschaftlicher Ebene keine klare empirische Evidenz gibt.

  • Die deutsche Baubranche zeichnet sich durch viele kleine und mittlere Unternehmen aus (DGUV: Unternehmen nach Betriebsgrößen). Im Hochbau hat beispielsweise mehr als die Hälfte aller Unternehmen weniger als 20 Beschäftigte. Das spricht gegen eine Marktmacht dieser Betriebe.
  • Wenn Marktmacht eine zentrale Ursache für Preisanstiege ist, sind vor allem große Unternehmen in der Lage, solche Preisaufschläge Die Analyse im Zeitablauf zeigt jedoch, dass sich diese Aufschläge in den verschiedenen Größenklassen der Unternehmen mehr oder weniger gleich entwickelten.

Auch weitere Analysen finden keinen Beleg dafür, dass Marktmacht die zentrale Ursache für die Preisentwicklungen in der deutschen Bauwirtschaft ist.

Besonderheiten der Baubranche

Was könnte aber sonst die oben skizzierte Entwicklung verursacht haben? Ein denkbarer Erklärungsansatz besteht aus einer speziellen Marktsituation mit drei Merkmalen.

#1 Begrenzte physische Produktionskapazitäten

Der Bestand an Maschinen und anderen physischen Produktionsmitteln ist kurzfristig relativ konstant. Bei zusätzlichen Aufträgen sind Betriebe nicht unmittelbar bereit, durch den Kauf weiterer Maschinen ihre Kapazitäten zu erweitern. Die Einstellung zusätzlicher Arbeitskräfte kann die Produktionskapazitäten dann zwar steigern, aber ohne mehr Bagger und Kräne sind die erzielbaren Outputsteigerungen begrenzt. Die Einstellung weiterer Beschäftigter führt dann eher zu einem Rückgang der Arbeitsproduktivität.

#2 Kurzfristig konstante Löhne

Eine höhere Nachfrage nach Arbeitskräften müsste zu einem höheren Preis für den Faktor Arbeit führen, also zu höheren Löhnen. In Deutschland wird die Lohnhöhe jedoch häufig für einen längeren Zeitraum festgelegt. Daher steigen die Löhne erst mit einer zeitlichen Verzögerung. Bis es dazu kommt, bleibt der Bruttobetriebsüberschuss hoch.

#3 Kräftiger Nachfrageanstieg

Wenn es bei begrenzten Produktionskapazitäten zu einer deutlich höheren Nachfrage kommt, können die Unternehmen diese nicht vollständig bedienen. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang bewirkt einen Preisanstieg, der stärker ausfällt als der Kostenanstieg. Wegen der kurzfristig unveränderten Löhne verbleibt die daraus resultierende zusätzliche Wertschöpfung im Unternehmen – die Bruttobetriebsüberschussquote wird größer.

Grundsätzlich ist diese Konstellation in vielen Bereichen der deutschen Industrie zu erwarten. Die Baubranche unterscheidet sich jedoch in einem Punkt von den meisten übrigen Branchen, die physische Produkte herstellen: Wenn es beispielsweise in der Stahlbranche zu einer höheren Nachfrage kommt, die den Stahlpreis steigen lässt, kann aus dem Ausland importierter Stahl diese Nachfrage bedienen und Preisanstiege sowie Preisaufschläge verhindern. Häuser oder andere Infrastrukturen lassen sich jedoch nicht importieren.

Problematik und wirtschaftspolitische Handlungsoptionen

Die Entwicklung der Baupreise im Bau-Boom von 2010 bis 2020 scheinen also im Kern nicht das Resultat von Marktmacht, sondern die Konsequenz von begrenzten physischen Produktionskapazitäten zu sein, die auf eine stark steigende Baunachfrage treffen. Dies kann auf eine problematische Situation hinweisen, in die der deutsche Staat hinzulaufen droht, wenn er in den kommenden Jahren erheblich mehr investiert.

Denn große Teile des Sondervermögens für Infrastruktur und Klimaneutralität in Höhe von 500 Mrd. Euro werden für Bautätigkeiten verwendet: etwa zur Modernisierung von Brücken, Straßen, Netzen und Schulen. Der Druck auf die Politik ist gewaltig, schnell für spürbare Verbesserungen zu sorgen und die Mittel entsprechend rasch abfließen zu lassen. Damit das kreditfinanzierte Geld aber die erwünschte Steigerung des realen Bauvolumens erreichen kann und nicht bloß zu höheren Preisen führt, gilt es aus unserer Sicht vor allem drei Stellschrauben zu betätigen:

#1 Effizienz statt Schnelligkeit bei der Mittelverausgabung

Deutschland hat erhebliche Investitionsdefizite, sowohl in der Privatwirtschaft als auch im staatlichen Sektor. Höhere öffentliche Investitionen sind daher dringend geboten (Öffentliche Investitionen in Deutschland – Status Quo und Ausblick). Zusätzlich kann bei höherer Inflation die reale Kaufkraft der zur Verfügung stehenden Finanzmittel über die Zeit sinken. Auch wenn daher die Versuchung hoch ist, die Mittel des Sondervermögens schnell auszugeben, dürfen die damit verbundenen Risiken von Preissteigerungen nicht ignoriert werden. Hier gilt es eine kluge Balance zwischen Schnelligkeit und Effizienz in der Verausgabung zu finden.

Entscheider vor Ort sollten zu diesem Zweck die regionalen Angebots- und Nachfragerelationen der Bauwirtschaft im Auge behalten. Dort, wo die Produktionskapazitäten bereits weitgehend durch öffentliche und private Bauvorhaben in Anspruch genommen werden, kann eine zeitliche Streckung der zur Verfügung stehenden finanziellen Investitionsmittel sinnvoll sein. Eine durchdachte mehrjährige Investitionsplanung ist hier der Schlüssel.

#2 Ausweitung der Kapazitäten der Bauwirtschaft

Zur Vermeidung von starken Steigerungen der Baupreise bietet sich der rasche Ausbau der verfügbaren Produktionskapazitäten an. Das verlangt zusätzliche Investitionen in der Bauwirtschaft und produktivitätssteigernde Maßnahmen, beispielsweise das serielle Bauen (Bundesbau | Serielles Bauen für den Zoll im Bundesbau) und den Einsatz von Robotik, um auch dem demografisch bedingten Arbeitskräftemangel entgegenzuwirken.

Der Staat kann eine Kapazitätsausweitung z. B. durch erweiterte Abschreibungsmöglichkeiten entsprechender Investitionen und die steuerliche Förderung produktivitätssteigernder Maßnahmen unterstützen. Auch eine größere Planungssicherheit für Unternehmen durch eine mehrjährige verbindliche Investitionsplanung des Staates wäre hilfreich.

#3 Baufreundliche staatliche Rahmenbedingungen

Kostensenkungen und Produktivitätssteigerungen lassen sich zudem dadurch erreichen, dass der Staat Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt. Ein Beispiel dafür ist der am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten so genannte Bau-Turbo  (Schneller bauen mit dem Wohnungsbau-Turbo | Bundesregierung), der ein schnelleres Bauen ermöglichen soll.

Wichtig ist darüber hinaus die Sicherung einer ausreichenden Verfügbarkeit der wichtigsten Baustoffe (Sand, Kies, Naturstein). Das lässt sich u. a. durch eine Förderung des Einsatzes von Sekundärrohstoffen in der Bauwirtschaft erreichen. Notwendig dafür wären eine konsequente Förderung der Kreislaufwirtschaft (Circular Economy – Ein Schlüssel für eine Nachhaltige Soziale Marktwirtschaft?) und die stärkere Berücksichtigung von Sekundärrohstoffen im öffentlichen Beschaffungswesen (Kreislaufwirtschaftliche Aspekte in der öffentlichen Beschaffung – Zukunftsstandort Deutschland).

 

Hinweis: Die Ausführungen dieses Beitrags basieren auf der Studie „Steigende Preise, höhere Margen? Kostenüberwälzung und Preisaufschläge in der deutschen Bauwirtschaft“.